Фактическая передача недвижимости и ключей


Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.

На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения.

Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт.

Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.Что проверить перед подписанием:

  1. отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  2. снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  3. техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан.

техники, какая должна быть передана.

Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Выводы, правила реагирование:

  • Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
  • Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.
  • В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
  • Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
  • На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
  • Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.

По одностороннему желанию Продавца или Покупателя

Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с желанием какой-либо стороны ().

Здесь уже не произойдет автоматического аннулирования документа, – для его расторжения гражданину понадобится выполнить определенные шаги и соблюсти регламент:ШагиРазъясненияШаг №1. Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения.

Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения. Этим пунктом понадобится воспользоваться как главной инструкцией.Также понадобится изучить остальные пункты на предмет того, какие права, обязанности и договоренности имели Продавец и Покупатель.

Если обнаружится, что какое-либо условие не было соблюдено должным образом, это тоже может стать основанием для расторжения договора.Шаг №2. Однозначно сформулировать причину расторжения предварительного контракта.Например, Покупатель может сослаться на неисполнение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, непогашение Продавцом задолженностей по коммунальным платежам, невыписывание Продавцом из квартиры зарегистрированных жильцов и пр.В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не уплатил полную сумму задатку или аванса в установленный срок и др.Шаг №3.

Направить 2-ой стороне сделки письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.Действие предварительного договора будет прекращено, как только 2-ая сторона получит данное уведомление.Важно проследить, чтобы текст предварительного договора не содержал в себе запрета на односторонний отказ от проведения сделки. Если такой запрет имеется, отправка письменного уведомления не будет иметь никакой силы.

В этом случае прекратить действие контракта удастся либо посредством составления Соглашения о его расторжении, либо посредством обращения в суд.Некоторые граждане полагают, что при желании они смогут легко и просто расторгнуть предварительный договор по любому поводу (например, Покупатель найдет более выгодное предложение у другого Продавца и пр.).

Однако такое мнение не совсем верно. Участник сделки, не имеющий для расторжения логичной и объективной причины, сможет прекратить действие договора только в том случае, если на это согласится 2-ой участник сделки. Однако вторая сторона может не дать своего согласия и обратиться в суд с исковым заявлением «О понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры».Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд.
Однако вторая сторона может не дать своего согласия и обратиться в суд с исковым заявлением

«О понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры»

.Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд.

Рекомендуем прочесть:  Алименты за одного ребенка в днр

За рассмотрение подобных споров отвечают мировые суды (при цене иска менее 50 тыс. рублей) и районные суды (при цене иска более 50 тыс.

рублей).Обычно судопроизводство возбуждается в связи с подачей искового заявления

«О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств»

. Исход конфликта будет зависеть от того, какой участник приведет более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции.

Предварительный договор может быть или расторгнут, или использован судом в качестве базы для принудительного заключения основного договора. Проигравшая сторона также должна будет покрыть все расходы своего оппонента, а возможно – и выплатить ему денежную компенсацию за моральный ущерб.

Понятие предварительного договора

Предварительный договор при покупке квартиры, является, своего рода, намерением оформить финальный.В нем обозначаются окончательные параметры сделки.

Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома.

В нём участники описывают свои обязательства.Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке.Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.Поэтому, законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же, как и заключение, в письменном формате.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ. Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

На долевую собственность

Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее. Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире. Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса. Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.
Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.

Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.

Порядок реализации права на выход из сделки

Нельзя расторгнуть соглашение в одностороннем порядке по своей инициативе, если такое право прямо не указано, в виде отдельного условия.Закон предусматривает следующую последовательность шагов, направленных на непаритетное расторжение:

  • В случае отказа в ее удовлетворении – обращение в суд. Для гражданина – в суд общей юрисдикции, если сторонами договора были два юридических лица – в арбитражный. В исковом заявлении потребуется доказать изменение обстоятельств, факт причинения таким изменением ущерба заявителю и то, что при подписании соглашения ни одна из сторон не могла достоверно предвидеть изменение ситуации к худшему.
  • Суд выносит решение, после чего контрагенты возвращают друг другу все, полученное ранее в ходе выполнения обязательств.
  • Направление претензии с предложением прекратить отношения без обращения в суд. Срок ответа на такую претензию, если иное не указано в ее тексте, по закону составляет 30 дней. Направлять ее следует таким образом, чтобы иметь возможность доказать факт ее получения. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении.

На заметку: Если реализуется механизм одностороннего расторжения, потребуется подписать дополнительный протокол, в котором предусмотреть все нюансы прекращения обязательств.

Предварительный договор купли-продажи: разбор по составу

Не составляет особого труда найти в интернете образец предварительного ипотечного договора купли-продажи.

Некоторые банки без лишних вопросов выдают своим клиентам типовую форму предварительного ДКП по запросу.

Требования к предварительному документу такие же, как и к основному, и он имеет идентичную юридическую силу после того, как будет подписан. Основное отличие — после подписания основного договора можно отправляться в Росреестр и подавать документы на регистрацию перехода права, а после предварительного нужно идти в банк для получения ипотечной ссуды. Предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки должен содержать следующие сведения:

  1. сведения о задатке (авансе), если таковой имеется.
  2. описание самого акта купли-продажи, который планируется к исполнению;
  3. сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости;
  4. документы, подтверждающие право собственности продавца относительно объекта сделки;
  5. основные характеристики объекта сделки: точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, категория земель (если это земельный участок), тип строения (жилое или нежилое помещение), другие особенности;
  6. паспортные данные и личная информация каждого участника;
  7. сроки и способ окончательного расчета покупателя за приобретаемую недвижимость (факт расчета закрепляется распиской в получении денег по договору купли-продажи, которую пишет продавец в момент расчета);
  8. ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи (штрафы, пени и другие меры взыскания по желанию сторон);
  9. сроки передачи недвижимости и способ (чаще всего окончательную точку во взаимоотношениях продавца и покупателя ставит подписание акта приема-передачи недвижимости);
  10. фиксированная стоимость недвижимости (чтобы у продавца не было возможности ее изменить перед сделкой);

После того, как обе стороны подписали предварительный договор купли-продажи по ипотеке, можно смело отправляться в банк за кредитом.

После того, как банк одобрит подписанный предварительный ДКП, происходит подписание основного договора. Как было упомянуто ранее, с подписанным основным ДКП на руках можно отправляться на государственную регистрацию права собственности.

При этом расчет будет происходить за счет кредитных средств, что должно быть зафиксировано в ДКП.

Вот пример сведений, касающихся участия банка в сделке:

  1. основанием для получения средств является кредитный договор № такой-то.
  2. окончательный расчет производится за счет кредитных средств;
  3. эти средства получены от банка;

В предварительном договоре эти данные могут быть опущены, но в основном они должны быть обязательно.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с .

Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

  1. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.
  2. если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
  3. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;

Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

  1. Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.
  2. Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Видео удалено. Видео (кликните для воспроизведения). Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор.