Нормативная база


Основной законодательный акт, формирующий нормативную базу относительно перепланировки – Жилищный кодекс. Есть и другие, детализирующие некоторые нюансы проведения. Это Постановление Правительства № 508 «Об организации перепланировки», Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором оговаривается, что при перепланировке делать можно, а что нельзя, распоряжение Правительства №1047-р, утверждающее стандарты и правила для обеспечения безопасности.Есть и некоторые другие – все мы перечислять не будем, поскольку нормативная база для перепланировки достаточно обширна.

Поэтому и важно знать основные нюансы, или обращаться к профессионалам за составлением проекта, иначе неизбежно нарушение какого-либо из касающихся её положений.

Ну, а если я буду жить сам.

Никто же не узнает!

О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы.

Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому. Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции.

Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита. В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали. После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов.

После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей.

Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн.

На руки вы получите 2,5 млн рублей.А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня КирсановаПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Проект на базе ТЗ

Проект должен оформляться при проведении некоторых работ.

К ним относят:

  1. перенос или смена инженерных коммуникаций;
  2. новшества, внесенные в разгружающие перегородки;
  3. изменения несущих конструкций;
  4. изменения послойной конструкции пола.

В проекте выделяют несколько основных частей:

  1. система водоснабжения, канализации;
  2. усиление конструкций, где увеличили проём;
  3. план по перепланировке (отметки красного цвета на плане, обозначающие демонтаж, и зеленого в местах новых сооружений);
  4. акт-обязательство обеих сторон;
  5. наличие у организации допуска к СРО;
  6. содержание с описанием установочных данных об объекте;
  7. некоторые указания по ремонту.
  8. планы полов и их экспликация;
  9. решения архитектурного и строительного характера (предполагаемые изменения в конструкции жилого помещения);
  10. схема изменения гипсокартонных перекрытий;
  11. мероприятия противопожарного характера (оргвопросы и ответственные лица);
  12. подпись и оценка руководителя, который отвечает за проект, о соответствии его требованиям закона и стандартам;
  13. общие сведения (нормативно-правовые акты);
  14. схема помещения после проведения работ;
  15. место расположения санузла;
  16. план объекта до проведение работ (в соответствии с техническим паспортом и фото здания);
  17. договор на осуществление авторского надзора;

Также возможно и типовое составление перепланировки в соответствии с имеющейся документацией. Образец технического паспорта квартиры:

Что разрешается без наличия разрешения

Любой действие по перепланировке можно выполнить, если на это нет запрета в нормативно-правовых актах.

Важным является то, чтобы ремонтное действие относилось к перепланировке. Это нужно потому, что часть работ относят к реконструкции (например, установка антресоли), а для данной категории нет нужды брать разрешение.

Данный этап подразумевает выполнения работ, которые делают в подобных работах:

  1. проведение работ по переустановке сантехнических приборов (а именно душа, унитаза, и т.д.) в месте, где размещается мокрый участок;
  2. расширение мокрой зоны либо санузла на месте нежилой площади, с потребностью обустройства гидроизоляции в будущем;
  3. делать демонтаж подоконника в монолитных домах с установкой окна между балконом и лоджией и помещении внутреннего типажа;
  4. установка электроплит взамен аналога, который использует газ, при достаточном объёме мощи;
  5. осуществление демонтажных действий подоконников в кирпичных домах, если плиту балкона держат не заземления, выполненные с наружной стороны; или если заземление достаточно;
  6. создание отверстии в несущей стене панельного дома, который построили до 2007 года. Можно проводить подобные работы в домах более позднего года постройки, если и построил не МНИИТЭП. Место и параметры проёма определяются аналогичным образом;
  7. объединение кухни, оснащение электрической плитой жилого помещения, путём снесения разделяющих перегородок;
  8. демонтированные фрагментов наружной стены и порожки в монолитном доме, если останется после робот противопожарный простенок;
  9. объединение соседних жилых помещений (квартир) в любом положении, если они принадлежат одному хозяину;
  10. поменять форму перегородок (если они не являются несущими), разделяющих нежилые комнаты;
  11. перенос радиаторной батареи на другие стены. Жилищной инспекцией обычно встречается негативно замена радиаторной батареи на конвектор, который размещается в полу.
  12. устраивать лоджию, в размещённых на первом этаже квартирах. Для этого потребуется общий сбор жильцов;
  13. осуществление демонтажа подоконников в панельных жилых домах, построенных до конца 2007 года. Например, разрешается делать эту работу в доме, который построен после указанного года, если автором не является МНИИТЭП. В процессе обследования жилого помещения определяют ширину и место, где будет проём;
  14. изменение пола;
  15. обустройство любого размера проёма в несущих стенах монолитных и кирпичных домах. Место под новый проём, его ширина и другие параметры определяются только после проведения заблаговременного осмотра помещения;
  16. расширение и/или перенос кухонной комнаты на место нежилого пространства (например, коридора, кладовой и т.д.). Потребуется соблюдать законы относительно солнечной инсоляции, размера площади;

Несомненно, за одну статью невозможно рассмотреть все виды перепланировки, ведь есть немало дополнительных мероприятии, тесно связанных с данной процедурой, достичь согласия, с которыми можно лишь зависимо от чиновника, который выполняет проверку. К примеру, нельзя расположить кухню в месте, где находится санузел у соседей этажом выше.

Либо в соседней квартире. Однако в первом случае хозяин ухудшает только своё положение.

Поэтому некоторые Жилищные инспекции предпочитают согласовывать подобные перепланировки, если есть заявление, которое составил владелец квартиры, решивший ухудшить свои условия вышеуказанным способов. Данную бумагу потребуется заверить у нотариуса.

Изменения, которые необходимо согласовывать

Некоторые ремонтно-строительные мероприятия должны в обязательном порядке согласовываться с контролирующими инстанциями.

Например, в случае пристройки нового балкона на верхних этажах без проверки и разрешения — это может привести к его дальнейшему обрушению. Также нельзя самостоятельно углублять подвальное помещения для увеличения высоты комнаты – это может стать катализатором разрушения фундамента. Что касается сноса стен без согласования, то это может привести к обвалу всего здания.
Что касается сноса стен без согласования, то это может привести к обвалу всего здания.

Все вышеперечисленное говорит о том, что серьезные работы предусматривают согласование с жилищной комиссией.

Важно помнить о том, что утаить совершенные мероприятия не удастся в силу того, что любые непродуманные действия обязательно нарушат целостность здания, что будет обнаружено соседями.

Из-за этого на гражданина может быть наложен серьезный административный штраф и даже уголовные санкции.

Процесс узаконивания перепланировки в панельном доме

Если перепланировка в панельном доме уже была проведена, то ее можно двумя способами. В первом случае вопрос решается в . Многие граждане выбирают именно такой метод.

Вторым вариантом является обращение в местные органы власти для проведения процедуры согласования.

На первом этапе необходимо посетить контролирующие организации, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости.

Среди них выделяют Жилищную инспекцию и отдел капитального строительства при администрации города или района. В них подаются технический паспорт помещения и поэтажная планировка с приложением экспликации.

Если документы еще имеют старый образец, то важно внести в них новые сведения.

При отсутствии бумаг потребуется приглашение специалиста БТИ.

Он проведет осмотр и оценку помещения и выдаст соответствующее заключение. Далее готовится чертеж или эскиз перепланировки. Они создаются специализированными организациями и оформляются собственником самостоятельно. В первом случае у фирмы должен быть в наличии допуск к СРО.
После подготовки проект согласуется в:

  1. СЭС;
  2. МЧС.
  3. Управлении архитектуры и планирования;
  4. Роспотребнадзоре;

При собственноручном оформлении важно использовать поэтажную планировку с выполнением пометок красным цветом.

Далее готовятся необходимые для проведения легализации документы. После их подачи гражданину выносится отказ или подтверждается согласование.

В первую очередь

Получение техпаспорта на квартиру в БТИ позволит ознакомиться с прошлыми перепланировками и составить план будущих ремонтных работ.

На основании документа составляется проект желаемой перепланировки. Затем собирают пакет бумаг, и подают заявление вместе с ними на рассмотрение Жилищной инспекции.

Начинать изменения допустимо только после получения положительного ответа.

Нужно ли разрешение на удаление или перенос не несущей стены

Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:

  1. создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
  2. трансформации несущих конструкций.
  3. удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
  4. частичное удаление не несущего ограждения;

Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями.

Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции.

Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы»

Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки

Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»: «Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.

Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ.

За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте.

Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

P. S. При заказе комплексных работ в возможны скидки.

1. Демонтаж несущих стен и конструкций

Часто в типовом домостроении несущие (капитальные) стены проходят внутри квартир.

Капитальные стены легко отличить визуально — они имеют большую толщину (от 300мм) и выполнены из крепких материалов, таких как кирпич или ЖБИ.

Если эти стены простучать, то звук будет глубоким и глухим, что говорит о прочном материале изготовления поверхности. Капитальные стены — это как скелет в организме, так вот если здоровому человеку демонтировать тазобедренную кость, то он лишится возможности самостоятельно передвигаться и со зданиями также.Нерационально сносить капитальные стены, поскольку это приводит к быстрому выходу из строя конструкции и способствует обрушению.Но, в некоторых случаях, в капитальных стенах допустимо организовывать проемы.

Для этого нужно разработать проект, утвердить его в жил.инспекции, а при организации проема укрепить капитальную стену стальным каркасом. Таким образом можно произвести перепланировку и не нарушить закон и не сократить несущие способности конструкции.Случай из жизни: На Бирюлевской улице в Москве собственник квартиры сделал незаконный проем в капитальной стене. В ходе разбирательства жил.инспекция требовала восстановить стену, но собственник игнорировал это требование, в итоге суд постановил лишить собственника права собственности на квартиру с незаконной перепланировкой.В итоге, для того, чтобы не оказаться на улице в прямом смысле, собственник согласовал перепланировку и укрепил стальным каркасом незаконный проем.А что мешало сделать эти работы предварительно?

Тогда бы не было ни исков, ни угрозы обрушения многоквартирного дома.

Перепланировка ванной и санузла в панельном доме

Объединение ванной комнаты и туалета — также довольно распространенный вариант перепланировки в панельном доме. При организации совмещенного санузла изменения порой касаются не только стен. Для более рационального использования его площади требуется перестановка сантехники, или замена ванны на душевую кабину.

Согласование такой перепланировки без затрагивания несущих конструкций, проходит обычно в упрощенной форме, без разработки проектной документации. Более сложный вариант — перепланировка ванны и санузла с расширением получившегося помещения за счет смежного коридора.

В этом случае разработка проектной документации обязательна из-за необходимости укладки гидроизоляционного покрытия, которое означает .

Пример перепланировки панельной квартиры Проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3:

Порядок согласования

Выделяют несколько основных этапов, которые необходимы для согласования перепланировки панельного дома, если в ходе ремонта затрагиваются несущие конструкции:

  • В БТИ гражданин должен оформить новый технический паспорт, отразив в нем все произошедшие в квартире изменения.
  • Если выносится положительное решение, то гражданин получает разрешение на проведение ремонта.
  • Если выбирается второй вариант, то проект разрабатывается специализированной организацией с допуском к СРО.
  • Далее определяются типовые варианты перепланировки, что позволяет не подавать заявку на индивидуальный проект, сохранив время и деньги.
  • Сначала заказывается инженерное обследование у разработчиков проекта дома.
  • После сдачи готового объекта подписывается акт выполненной перепланировки.
  • Далее нужно нанять строителей, которые имеют допуск к СРО.
  • Документы подаются в Жилищную инспекцию вместе с проектом.

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

Запрещено увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на более тяжелые.

Простое, казалось бы, дело: заменить деревянный пол на паркет.

Внимание Но, разобрав конструкцию дома, под него нужно положить выравнивающую бетонную стяжку не толще 5 см, иначе это приведет к дополнительной нагрузке на несущие конструкции.

По этой же причине новые перегородки пеногазобетонных блоков, даже если они не являются несущими, не должны быть толще 7 см. 9 Популярно у москвичей и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления.

Не во всех случаях это возможно.