Что делает менеджер по ипотеке в компании застройщика

Оформление квартиры в собственность


После оформления ипотеки заемщик начинает выплачивать долг. При этом квартира становится его собственностью только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приемки. Далее останется только вовремя делать платежи в банк, а после погашения задолженности вы снимете обременение с квартиры и станете ее полноправным собственником.Прочтите:

Ипотека: дайте слово застройщикам

/ / / Рост сделок по ипотеке на первичном рынке дает застройщикам право выступать с собственными предложениями на тему, в каких направлениях ипотека должна развиваться. Банки к этим пожеланиям уже вынуждены прислушиваться.

Строительные компании наряду с кредиторами и заемщиками превращаются в равноправных участников ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости. И такая тенденция выгодна заемщикам. Во-первых, это мешает банкам утаивать от потребителей недостатки предлагаемых ипотечных продуктов.

Во-вторых, способствует расширению предложения. Соревновательный момент По словам начальника отдела розничного бизнеса петербургского филиала «Связь-Банка» Анастасии Развариной, банк сейчас проводит аккредитацию строительной группы «Пионер». После процедуры аккредитации объекты застройщика будут включены в банковские программы ипотечного кредитования.

При этом банк с начала года явно активизировал выстраивание с застройщиками партнерских отношений. Например, в феврале началась реализация ипотечных кредитов на покупку жилья в жилом комплексе «Антей» (застройщик – «Городская домостроительная компания»).

«Поскольку сейчас выгоднее работать с новостройками, мы расширяем число аккредитованных застройщиков»

, – уточняет Разварина.

Точнее, цены на жилье эконом-класса на вторичном рынке пошли в рост, потребитель вынужден переориентироваться и проявляет все больший интерес к первичному рынку. Соответственно, банк делает все возможное, чтобы не упустить потенциального клиента. Напомним, еще в начале года данный банк связывал собственные планы по развитию ипотечных программ преимущественно со вторичным рынком.

Естественно, при данной тенденции спешат наладить отношения с застройщиками все банки, претендующие на существенную долю регионального ипотечного рынка. Сообщения о том, что очередной банк аккредитовал новый строящийся дом, приходят в редакцию чуть ли не каждый день. Из последних новостей – Банк ВТБ24 включил в список аккредитованных объектов еще четыре корпуса строящегося жилого комплекса «Капитал» в Кудрово (застройщик «Строительный трест»).

На выставке «Жилищный проект» заместитель директора Управления по работе Северо-Западного банка Сбербанка Евгения Енина констатировала, что в Северо-Западном регионе аккредитованы или работают по партнерским программам Сбербанка 35 компаний-застройщиков с 60 возводимыми объектами. А у Петербургского филиала Ханты-Мансийского банка число аккредитованных объектов перевалило за 75. То есть идет настоящее соревнование по числу аккредитованных объектов.

А это значит, что к крупному застройщику банки уже почти выстраиваются в очередь. Соответственно, и строители откликаются не на любое предложение.

«Мы не стремимся работать с максимальным числом банков, предлагающих ипотеку на строящееся жилье, – поясняет директор управления привлечения инвестиций компании «Северный город»

Андрей Останин.

– Мы видим свою задачу в том, чтобы иметь в числе партнеров банки, предлагающие наиболее интересные и выгодные условия для наших покупателей».

Очередная очередь Начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова констатирует, что у ряда застройщиков через ипотеку уже продается свыше 50% квартир.

Например, директор по развитию «Строительной компании «Темп» Ксения Морковкина определяет долю продаж с ипотекой в своей компании в 42-45%.

Начальник управления кредитования «Ленстройтреста» Максим Шлемен оценивает долю сделок с привлечением ипотеки в компании в 35-40%.

«По нашим прогнозам, в случае сохранения текущего уровня процентных ставок, объем ипотечных сделок будет постепенно приближаться к отметке 50% от продаж»

, – уточняет он. Такие же цифры – 50% – называет и директор управления привлечения инвестиций компании «Северный город» Андрей Останин.

В целом же, по прогнозам, к концу года в Петербурге число ипотечных кредитов, выдаваемых на приобретение строящихся квартир, догонит аналогичные показатели вторичного рынка.

Таким образом, в банковских доходах доля прибылей от сотрудничества с застройщиками растет и будет расти дальше.

На этом фоне, естественно, ужесточается конкуренция между банками. Кроме того, в последнее время довольно агрессивную политику, также «забирая» часть клиентов, проводит АИЖК. «Традиционно самую большую долю в сделках с использованием ипотеки занимает Сбербанк (65-70%). Также популярны кредитные продукты ВТБ, Газпромбанка, – сообщила БН Ксения Морковкина.
Также популярны кредитные продукты ВТБ, Газпромбанка, – сообщила БН Ксения Морковкина.

– В последнее время за счет довольно низких ставок кредитования (от 7,9%) все более востребованными становятся ипотечные программы, предлагаемые АИЖК».

Программы АИЖК могут вскоре серьезно потеснить банковские ипотечные продукты. Как пояснил БН вице-президент ГК «Юринфо» (сервисного оператора АИЖК) Николай Лавров, наблюдающийся сегодня рост ипотечных ставок вскоре приведет к перераспределению долей участников ипотечного рынка.

«АИЖК опять займет лидирующую позицию на рынке ипотеки, – прогнозирует эксперт. – Как это было в 2008-2009 годах, когда доля АИЖК на рынке составляла от 30-40%».

Поэтому банки, даже чтобы только сохранить «завоеванную» долю ипотечного рынка, вынуждены всеми возможными способами повышать свою «популярность» у строительных компаний. Давайте дружить Например, когда банкиры заговаривают о процедуре аккредитации строящегося дома, это звучит не менее пугающе, чем ЕГЭ для десятиклассника. Но на поверку выясняется, что критерии довольно либеральны.

Основную работу по проверке застройщиков сделал кризис-2008, оставив за бортом «слабые» компании. «На сегодняшний день одно из основных требований банков – работа по 214-ФЗ. Если застройщик работает в соответствии с ним, то появление ипотеки – вопрос времени, – резюмирует Шлеман.

– У многих банков есть требования к строительной готовности, какое-то время уходит на технический процесс рассмотрения и принятие решения по аккредитации». Тем не менее, прохождение достаточно формальной проверки сулит застройщикам определенные бонусы. В частности, в ВТБ24 среди преференций перечисляют стоимостные льготы для клиентов, электронный документооборот между партнерами, информационный обмен, совместные рекламные акции и оперативное взаимодействие.

Таким образом, процедура аккредитации банком застройщика сегодня является скорее не контрольным инструментом, а маркетинговым.

Проще говоря, это повод познакомиться поближе и как бы «по знакомству» предложить более привлекательный продукт.

«Для строительной компании наличие совместных программ с банками – очевидный плюс, поскольку это дает возможность организовать покупку по принципу одного окна, когда покупатель квартиры прямо в офисе строительной компании может, например, подать заявку на кредит, рассчитать примерный размер ежемесячных платежей и т. д.», – комментирует Андрей Останин. Потребителям такое взаимодействие тоже выгодно.

«Стоимостные льготы» при покупке – это бонус именно для них. Да и лишняя проверка банковским специалистом годовой отчетности строительной компании не помешает.

Кроме того, потенциальный заемщик при выборе из множества вариантов получает дополнительный источник информации. Ведь у строителей другие интересы и они, например, честно объяснят покупателю, в каком из банков быстрее всего оформить ипотеку, чтобы выбранная квартира «не ушла».

Если что-то не нравится Впрочем, зачастую повысить лояльность строителей банкам мешает консерватизм. И в ряде случаев неготовность банка идти навстречу застройщику приводит к тому, что строительная компания сама решает проблему.

Например, в отличие от средних по рынку показателей в «ЛенСпецСМУ» доля ипотечных договоров составляет всего 10-11%.

«Клиенты нашей компании активно используют рассрочки, которые мы предоставляем, – поясняет старший менеджер группы ипотеки «Центрального управления недвижимости «ЛенСпецСМУ»

Елена Зунделевич. – Рассрочки у нас длительные, ими можно воспользоваться и после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, рассрочки быстрее и проще оформляются, нежели ипотека. А процент по ним не превышает банковского». А в целом, стремясь сделать свое присутствие на ипотечном рынке более комфортным, застройщики все чаще выступают с публичной критикой банков.

Прежде всего, не устраивает нерасторопность и зашоренность.

Так, строительные компании единогласны в желании, чтобы банки сокращали сроки рассмотрения заявок.

Также рынку не помешало бы расширение вариантов кредитования. Например, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что банкам не хватает «коротких» программ с упрощенной процедурой оформления.

На сегодня, если у клиента есть практически вся сумма на покупку квартиры и не хватает какого-то пустяка, обычные хлопоты по организации ипотечного кредита представляются избыточными. От упрощения все только выиграют. Также Денисова отмечает дефицит программ, ориентированных на граждан, достигших пенсионного возраста.

Таким образом, появление у застройщиков «собственного голоса», пусть в перспективе, но сулит ипотечному рынку расширение продуктовой линейки. Что тоже во благо будущих заемщиков.
, 26.03.2012

Как выбрать застройщика для покупки квартиры в кредит

Выбор застройщика при покупке жилья в ипотеку – крайне важный этап. Снизить возможные риски помогут следующие рекомендации для клиента:

  1. убедитесь в наличии аккредитации банка (в случае оформления партнерской ипотеки);
  2. проанализируйте экономические и управленческие показатели деятельности девелопера.
  3. поднимите информацию о качестве строительства и соблюдения сроков сдачи предыдущих проектов компании;
  4. ознакомьтесь с учредительными и регистрационными документами;
  5. внимательно проверьте деловую репутацию компании (изучите отзывы от действующих клиентов (особенно негативных), а также длительность присутствия на российском рынке);

Если сомнений в репутации компании нет, то оформлению сделки ничего не мешает.

Если же хотя бы по двум из перечисленных пунктов возникли вопросы, то с покупкой недвижимости в новостройках торопиться не следует.

Добровольно-принудительно: за что придется доплатить при покупке новостройки

Литинецкая в свою очередь отмечает, что девелоперы могут пойти навстречу покупателю и дать ему возможность оформить собственность самостоятельно.

«А вот с регистрацией договора все гораздо сложнее», — уточняет она.

Дело в том, что для подачи заявки в регистрирующий орган нужны представители обеих сторон — застройщика и покупателя, поясняет эксперт. «То есть теоретически клиент должен договориться с застройщиком, чтобы тот выделил для регистрации сделки сотрудника, что с учетом десятков и даже сотен сделок в месяц — нереальная задача», — подчеркивает Литинецкая.

«То есть теоретически клиент должен договориться с застройщиком, чтобы тот выделил для регистрации сделки сотрудника, что с учетом десятков и даже сотен сделок в месяц — нереальная задача»

, — подчеркивает Литинецкая. Кроме того, если клиент при самостоятельной подаче документов сделает какую-то ошибку, то Росреестр на месяц приостановит регистрацию.

«Слишком много рисков, чтобы застройщик пошел на них»

, — уверена она. Однако юристы рекомендуют покупателям новостроек не сдаваться без боя, так как шансы отказаться от нежеланных расходов все-таки есть.

«Подобная практика — это навязанная услуга, которая нарушает права покупателей»

, — уверен юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян, ссылаясь на нормы закона о правах потребителей.

По его словам покупатель вправе отказаться от оплаты дополнительных услуг, прежде всего — от услуги «регистрация ДДУ и права собственности». Если сотрудник отказывается оформлять продажу без дополнительной услуги, Мстоян рекомендует выйти на руководителя более высокого уровня.

«Сотруднику может быть выгодно продать побольше именно таких договоров так как за них он получает бонусы, тогда как компании куда актуальнее продать именно квартиру»

, — поясняет он. Может случиться так, что переговоры с руководством тоже ничего не дадут, и тогда юрист советует жаловаться в местные органы власти, контролирующие деятельность застройщиков.

Например, а в Минстройкомплекс Московской области или Москомстройинвест, если речь идет о подмосковной новостройке.

«Власти обычно реагируют на такие нарушения оперативно»

, — резюмирует Мстоян В пресс-службе Москомстройинвеста РИА Недвижимость уточнили, что в комитет не поступало массовых жалоб на какие-либо навязанные услуги от застройщиков. Исходя из комментариев покупателей на форумах, можно сделать вывод, что большинство действительно предпочитает не жаловаться, а либо ищет возможность договориться, либо отказывается от покупки в пользу других объектов, либо смиряется с необходимостью дополнительных затрат.

В товарищах согласья нет Как показал опрос экспертов, на рынке нет единого мнения, насколько корректно обязывать покупателя оплачивать дополнительные услуги, а также кто и в каких случаях так делает. Например, Литинецкая уверена, что такая практика была всегда. Оплата услуг за подбор квартиры, подготовку документов, регистрацию договора долевого участия (ДДУ) и оформление в дальнейшем собственности взымается вне зависимости от того, обратились вы к риелтору или напрямую к застройщику, настаивает она.

Диаметрально противоположного мнения придерживается Прокопенко:

«Для девелопера взимать плату за услугу подбора квартиры, на мой взгляд, неэтично»

, — настаивает он. Что касается платы за оформление договора, то по словам коммерческого директора ГК «Инград» Евгения Сандера, она включается в стоимость квартиры и не оформляется отдельной услугой. Да, некоторые застройщики действительно так и делают, соглашается с мнением эксперта заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерий Ручий.

Однако есть и такие девелоперы, которые вообще оформляют ДДУ бесплатно, либо, как и агентства недвижимости, взимают за это отдельную плату.

Ошибка №3. Гнаться за низкой ценой

Даже если вы ограничены в бюджете, внимательно изучите характеристики выбранного жилья. Кроме цены за квадратный метр, есть ещё несколько важных параметров для сравнения новостроек: количество квартир на этаже, толщина стен, безопасность и уровень преступности в районе, наличие инфраструктуры, парковок и т.д.

От этого зависит цена.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом.

Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет. Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами. При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем.

Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ. Подробнее разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2020 года доступна в новостройке.

Как получить выгодный кредит на покупку квартиры

Покупать жилье с помощью банка – привычное решение.

Выбор при этом стоит обычно между жилплощадью на вторичном рынке в устоявшемся старом фонде и новостройками, в микрорайонах, которые еще полностью не готовы и не заселены.

Готовое жилье не так выгодно приобретать, как строящееся.

Ипотека на новостройку выдается на более привлекательных условиях. Особенно, если вы выбрали квартиру в том доме, что возводит партнер банка – строительная компания, уже им проверенная и аккредитованная. Тогда и первоначальный взнос небольшой, и ставки низкие, и другие условия вполне лояльные.

Есть два варианта поиска подходящей квартиры:

  1. Сначала найти желаемое место для жизни и подыскать там квартиру, обратиться к застройщику напрямую, а он уже даст перечень банков, с которыми налажено сотрудничество.
  2. Прийти в подходящий банк и рассмотреть список его партнеров-застройщиков, чтобы выбирать из тех квартир, что есть.

Для каждого клиента выбор индивидуален: у вас могут быть хорошие отношения с одним кредитным учреждением, к примеру, вы зарплатный клиент Сбербанка, поэтому лучше будет искать жилье у его партнеров. Вы получите список жилых комплексов и уже по нему будете определяться, где лучше купить квартиру. Но если вам уже нравится определенный микрорайон и жилой комплекс, там удобно расположены дома, есть вся инфраструктура, цены вполне адекватные и планировка комфортная, то лучше обращаться к самому застройщику и смотреть, в какие банки он рекомендует пойти, чтобы оформить ипотеку на квартиру именно в этом доме.

Кстати, иногда сама строительная компания готова пойти навстречу клиентам и оформить сделку с оплатой в рассрочку. Тогда вам вовсе не придется идти в банк за деньгами – будете рассчитываться с застройщиком без посредников.

Как взять


Сначала потенциальный заемщик может предварительно познакомиться с условиями и базовыми параметрами программ, а затем, подавать заявку с приложенными документами на получение ипотечной ссуды.

В случаях тесных партнерских отношений между банком и застройщиком, клиенту не понадобится даже приходить в офис банка – все можно оформить в офисе застройщика. Но есть и варианты, когда программой удобно будет воспользоваться именно через банк. Всего выделяются несколько путей, когда можно от застройщика получить квартиру путем одалживания денежных средств в банке на оплату ее стоимости:

  • Просто купить готовую квартиру в новостройке через застройщика.
  • Сделка с банком, сотрудничающим с застройщиком.
  • Сделка с самим застройщиком.
  • Стать долевым пайщиком – участником строительства, вкладывая одолженные у банка деньги в строительство многоквартирного дома, где будет квартира.

В первом случае просто клиент приходит в офис застройщика, и ипотека оформляется через заключение договора с застройщиком, который сотрудничает с банком.

Во втором случае делается то же самое, но только все наоборот. Третий вариант говорит о том, что вы участвуете в строительстве многоквартирного дома своим финансированием, но при этом объем ваших вложений должен соответствовать стоимости будущей квартиры. Последний вариант – это купля-продажа квартиры в построенном многоквартирном доме.

Как правило, застройщик такие квартиры может продавать как с минимальной базовой отделкой, так и совсем без нее. Выйти на застройщика можно через АИЖК – агентство ипотечного жилищного кредитования. Эта организация имеет множества предложений, среди которых встречаются довольно выгодные варианты.

Процентные ставки могут встречаться от 9,9% до 13,25% годовых ставок.

Можно отметить несколько важных деталей, как оформить ипотеку от застройщика:

  • Предполагаемый заемщик-покупатель подает заявление на имя застройщика.
  • После одобрения банком заявления, оформляется ипотечная сделка.
  • Зарегистрировать договор долевого участия либо купли-продажи в Росреестре, чтобы оформить обременение – квартира, приобретаемая в ипотеку, становится залогом перед банком, пока весь долг не будет выплачен клиентом.
  • Человек приходит в офис застройщика.
  • Заемщик выбирает банк среди множества других, которые предлагается застройщиком одним перечнем.
  • При желании можно бронировать понравившийся объект недвижимости для ипотечного займа.
  • Заключается договор также еще и со страховыми компаниями.
  • Далее происходит изучение и выбор подходящей программы.
  • Застройщик заключает предварительный договор купли-продажи либо долевого участия.
  • Подается заявка в банк и ожидается, пока она будет рассмотрена.

При ипотечной сделке подаются в банк следующее документы:

  1. документация на право собственности земли, на которой будет построен многоквартирный дом;
  1. подтверждение доходов справками – по форме банка, либо ;
  2. договор по долевому участию в застройке;
  3. акт распределения недвижимости;
  4. разрешение от государственных учреждений на строительство;
  5. учредительная документация застройщика;
  6. паспорт гражданский клиента;
  1. технические документы от застройщика.

При необходимости банк имеет право потребовать предъявить и другие документы. К примеру, подтверждение официального трудоустройства – копия трудовой книжки.

Либо же подтверждение брачных отношений – копия свидетельства о браке, либо его расторжении.

Обычно страхование при ипотечной ссуде в обязательном порядке должно быть имущественным и неимущественным, но исключительно по требованию банка. К первому виду относится покупка полиса на залоговое имущество.

Ко второму виду:

  1. финансовые риски заимодавца;
  2. обязательства клиента, оплачивать своевременно ипотеку.

Кроме обязательного вида страхования еще банк может потребовать и дополнительные виды защит. К ним могут относиться следующие варианты полисов:

  1. титульное страхование и прочее.
  2. от несчастных случаев;
  3. от потери работы;
  4. страхование жизни и здоровья;

Договор кредитования в обязательном порядке следует регистрировать совместно с договором купли-продажи. Изначально право собственности регистрируется в ЕГРП обязательно на клиента-покупателя, а затем, временно переводится банку, как залоговое обязательство.

Как только ипотечная ссуда будет целиком погашена клиентом, так сразу же обременение в Росреестре будет аннулировано и право собственности полностью перейдет бывшему ипотечному клиенту.

Убедитесь, что ваши доходы могут вырасти

Это не так сложно — достаточно посмотреть на сайтах по поиску работы, сколько платят вообще в вашей отрасли, сколько платят сотрудникам, которые выполняют обязанности, аналогичные вашим, много ли предложений в вашем профессиональном сегменте.

Возможно, вы обнаружите, что для получения большей зарплаты вам не хватает нескольких навыков — тогда будет логичным потратить какие-то средства и время на повышение квалификации, получение нужных сертификатов и дипломов. Даже имея стабильный доход, вы будете чувствовать себя уверенней, если поймете, что сможете зарабатывать больше — тогда и инфляция не будет отъедать куски от вашего дохода, и так уменьшенного ежемесячной выплатой, и уровень жизни не понизится, а также, вполне вероятно, вы сможете погасить долг досрочно.Лучше не брать ипотеку, если вы только-только начинаете собственный бизнес.

Конечно, все мы надеемся, что наши начинания окажутся удачными, но первое время ведения своего бизнеса — самое опасное, вы можете оказаться и вовсе без средств. В этот трудный момент только ипотеки вам не хватало.Итак, вы поняли, что денег на ипотеку вам хватает, ваш доход может вырасти, определились с застройщиком и конкретным домом и готовы приступать к оформлению кредита.

В этот трудный момент только ипотеки вам не хватало.Итак, вы поняли, что денег на ипотеку вам хватает, ваш доход может вырасти, определились с застройщиком и конкретным домом и готовы приступать к оформлению кредита. На этом этапе вы можете воспользоваться услугой оформления ипотеки у застройщика.Советуем делать это, только если застройщик проверенный и работает на рынке давно. У таких застройщиков много реализованных и строящихся объектов, соответственно, много банков-партнеров, которые предложат вам разные условия, и вы сможет выбрать то предложение, которое вас действительно устраивает.

Выгода от такого решения еще и в том, что вы сократите время принятия решения по заявке и заодно будете точно уверенны, что найдется банк, который одобрит ипотеку в новостройке. Чаще всего застройщики не берут денег за данную услугу.

Выводы

  • Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
  • В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
  • Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
  • Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «».
  • Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
  • Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
  • Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.
  • О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
  • Следите за рекламой застройщика.

26332029 января 2016Тэги

Loading universal component.Все про недвижимость28 ноя 18814K5918 окт 2825K4617 окт 485K329 авг 68178K15319 авг 244244K18120 июл 19717K818 июл 10639K7210 июл 7152K1601 июл 384K27 июн 13231K1913 июн 179139K3211 июн 418K310 ноя 2015983278K110 ноя 2015983278K111 июн 418K325 мар 201633985K13 мая 2016530110K22 июн 2016496159K320 июл 2016339213K3

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читалиШорты18 фев 1569K7Екатерина Мирошкина, экономист3 ноя 202016277K21 ноя 3630K285 ноя 10797K290Дмитрий Корнев, юрист25 окт 508K43 окт 5713K830 авг 12064K43Екатерина Мирошкина, экономист10 авг 9438K19Шорты27 мар 16141KЕкатерина Мирошкина, экономист21 авг 20209744K21 сен 201736632K27 июл 201721425K

Правильные вопросы к застройщику

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Помощник по недвижимости

6 декабря 2016 25 200Как правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жильяКак правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жилья.Поможем узнать реальные ставки и получить решение по , не выходя из дома!Казалось бы, у покупателей жилья в новостройках сегодня есть вполне приличный выбор. И хотя откровенно недобросовестных застройщиков в наше время в Москве и Подмосковье уже практически не осталось, следует помнить, что сейчас сложное для строительной отрасли время, риски растут для всех игроков, поэтому важно выбирать не просто хорошее по потребительским характеристикам жилье, но и обращать внимание на надежность проекта и девелопера. Конечно, 100%-ной гарантии, что у компании все будет безоблачно с бизнесом, не может дать никто, даже сотрудники этой самой компании.

Но есть некоторые прямые и косвенные признаки, по которым уже в начале поисков можно отличить хороший проект от более рискованного. Участники рынка недвижимости рассказали, какие факты должны стать стоп-сигналом для потенциального покупателя.

Ольга Павлова, директор Департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»): – Любая реклама – неважно, в газете, на сайте или на уличном щите – обязательно должна четко указывать название компании-застройщика и адрес его сайта. Это позволит еще до прихода в офис продаж выяснить важную информацию о самом застройщике и его опыте, почитать форумы дольщиков или жильцов уже построенных им объектов. Правда, если уже из рекламы вам не понятно, что это за объект и кто его строит, на дальнейшие изыскания можно не тратить времени.

На сайте застройщика должно быть размещено большинство нужных вам данных.

Например, о кредитующих проект крупных государственных банках-партнерах и аккредитации в них самого объекта по ипотеке.

Это дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен в любом случае. На сайте обязательно должна быть размещена проектная декларация комплекса – если этого нет, лучше с таким объектом не связываться.

Кроме того, здесь должна находиться основная информация о проекте: его этажности, количестве квартир на этаже, технологиях строительства, оформлении входных групп, инженерном оснащении, наличии внутренней инфраструктуры, охране и т.д.

Рекомендуем прочесть:  Оценка земельного участка дмитров

Далее следует изучить особенности ближайшего окружения комплекса: наличие вокруг парков, детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочее. Посмотрите планировки квартир – на сайте надежного проекта они, как правило, тоже должны быть.

На некоторых сайтах (в том числе и на наших) можно даже в режиме реального времени отслеживать процесс строительства.

Ну и, конечно, здесь обязаны находиться четкие и правильные контактные данные – адрес офиса продаж, телефоны, почта.

Если к этому моменту у вас сложилось благоприятное впечатление о застройщике и самом проекте – можно позвонить в офис продаж для уточнения деталей, которые для вас важны, но остались неясными.

Позвонив, уточните, есть ли в продаже квартира с интересующими вас характеристиками (площадь, количество комнат, стоимость, наличие отделки и т.д.). Если таких в продаже осталось немного или они попадают под какую-нибудь акцию, лучше забронировать квартиру прямо по телефону и договориться о времени вашего визита. Кстати, об акциях – реклама часто несет в себе информацию о специальных ценах или скидках.

Уточните по телефону, правильно ли вы поняли условия акции. Придя в офис, задавайте как можно больше вопросов.

Прежде всего советую очень внимательно изучить правовую базу проекта: договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на него, разрешение на строительство, инвестиционный контракт и прочие документы, проясняющие обязательства застройщика перед городом. А заодно и продавца: тут главное – проверить грамотность оформления и сроки действия агентского договора риэлтора – он подтверждает право продавать квартиры.

Отсутствие таких документов – явный повод задуматься. Следующий важный этап – изучение договора приобретения жилья.

Оптимальной правовой схемой на этапе строительства является продажа в соответствии с ФЗ-214. Обязательно попросите менеджера подробно описать вам процесс приобретения жилья – от момента внесения денег до получения ключей.

Причем со сроками: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будут выданы ключи, оформлена собственность.

Обязательно возьмите контакты сотрудников, которые будут вас сопровождать в течение всего этого процесса и отвечать на возникающие у вас вопросы.

Помните, вы можете в любой момент потребовать деньги назад, но и это лучше обговорить «на берегу». Обязательно поинтересуйтесь возможными схемами покупки: ипотекой, рассрочками и т.п. Даже если изначально вы были настроены на полную оплату квартиры, все же попросите специалистов рассказать вам и об альтернативных вариантах, возможно, какой-то из них окажется выгодным.

Не стесняйтесь расспрашивать обо всем: о транспортной ситуации в районе, стоимости коммунальных услуг, наличии услуг по подготовке и согласованию проекта перепланировки и по отделке помещений. Спросите про материал стен, отделки фасадов, мест общего пользования, разводке инженерных коммуникаций в квартире, изготовителя окон.

Рассказывать вам всё должны четко и понятно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: – По красочному буклету трудно представить себе масштаб будущего дома и его расположение относительно каких-либо уже существующих объектов. Поэтому есть опасность выбрать квартиру, которая по представлениям клиента должна выходить «вот на ту церковь», а по факту, когда дом будет построен, ее окна окажутся прямо напротив трубы ТЭЦ. Чтобы этого не случилось, попросите менеджера сориентировать вас по макету дома, уточните, куда будут выходить окна именно вашей квартиры, а также постарайтесь выяснить, каковы планы освоения данной локации, кстати, эти сведения можно получить и в районной администрации.

При звонке в офис застройщика или продавца обязательно нужно узнать, в порядке ли разрешительные документы на строительство, особенно проектная декларация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Все эти документы должны быть размещены на сайте проекта и/или застройщика, а в офисе вам по первому же требованию должны показать их копии. Если с этим возникает заминка, не торопитесь подписывать договор.

И, наконец, находясь уже непосредственно в офисе продаж, следует задать более подробные вопросы по инфраструктуре – что предполагается построить, в какие сроки, есть ли уже проекты на эти объекты. Также не забудьте выяснить, в каком виде будет сдаваться квартира – с отделкой или нет, как будет решаться вопрос в случае, если после сдачи дома возникнут расхождения по площади квартиры. Кроме того, есть резон уточнить условия оплаты, возможность оформления рассрочки (если она вас интересует) и, конечно, посмотреть, есть ли активность на площадке.

Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: – Если реклама сделана застройщиком слишком просто, без применения современных технологий, 3D-визуализации и прочих привычных уже покупателю эффектов, то это говорит о том, что застройщик не вложил средства в стоящую рекламу или что он не следит за последними технологиями в области маркетинга.

Это все косвенные факторы, которые не должны останавливать от покупки, но в принципе могут насторожить покупателя. Вообще реклама низкого уровня исполнения присуща для застройщиков комплексов, которые сильно удалены от Москвы.

Сейчас на рынке уже не встречается реклама, которая откровенно содержит ложную информацию или вводит клиентов в заблуждение. Да, в рекламе постоянно встречается информация «5 минут до метро» или «10 минут до МКАД», уже сами покупатели привыкли, что в реальности время до указанного пункта назначения будет в два раза больше. Насторожиться покупатель должен в том случае, если сложно дозвониться до компании-застройщика, если там вовсе некоторое время никто не берет трубку.

В минус застройщику будут непрофессиональные ответы менеджера, грубые формы взаимодействия или отсутствие справочной информации по проекту. Клиент вправе уже по телефону узнать если не конкретную цену, то хотя бы диапазон цен на интересующий вид квартир.

В том случае, если вместо конкретного ответа потенциальному покупателю предлагают подъехать в офис продаж, где он получит подробную информацию, также должно насторожить. Сейчас, когда покупательский спрос снижен, застройщики клиентоориентированы и борются за каждого покупателя, поэтому вышеуказанные ситуации точно должны вызвать вопросы.

А вот стоп-сигналом к покупке может послужить уклончивый отчет или вовсе отказ менеджера сообщить, по какой схеме осуществляется реализация квартир в проекте. Если продажи идут не по 214-ФЗ, в крайнем случае, не по договору ЖСК, такая покупка выглядит рискованной. При посещении отдела продаж и стройплощадки может насторожить плохая организация стройки, то есть строительные материалы неорганизованно лежат на стройке, особенно если без защиты, под дождем.

Также должна соблюдаться техника безопасности. Стоит присмотреться к проекту подольше, понаблюдать за динамикой строительства или отказаться от покупки квартиры в комплексе, если при визите строительной площадки потенциальный клиент не видит работы строителей и строительной техники. К тому же нужно учесть, что одновременно должно вестись несколько видов работ.Поможем узнать реальные ставки и получить решение по , не выходя из дома!Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Помощник по недвижимости
  1. 25 июня 2014 4 095
  2. 11 августа 2017 9 837
  3. 9 июля 2012 2 659
  4. 20 сентября 2012 1 494
  5. 6 июля 2010 3 202

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

photo 5000/FotoliaЕсли ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения.

Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем. В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет. В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО?

Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты.

При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО).

Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.Из текста вопроса непонятно, какой вид договора Вам предлагают заключить. Если дом строящийся, и помещение, которое Вы хотите приобрести, жилое, то с Вами, в соответствии с условиями действующего законодательства, должны заключить договор долевого участия в строительстве, или ДДУ (которой к тому же обязаны зарегистрировать вне зависимости от наличия или отсутствия ипотеки). Если же форма договора иная, я бы рекомендовала воздержаться от заключения договоров с данными лицами (ООО и ИП), поскольку шансы остаться и без денег, и без жилья у Вас велики, а продажа жилья по иным форматам договора, кроме кооператива и специальных жилищных сертификатов, прямо запрещена законом.

Кроме того, смущает 3% задатка.

В случае, если кредит не будет одобрен, какова его судьба? И где гарантии возврата этого задатка от ИП или от ООО?В существующих условиях и требованиях, установленных законом о долевом участии, я убеждена, Вам удастся найти более надежного застройщика и комфортный для Вас договор.Согласно 214-ФЗ, единственной допустимой схемой привлечения денежных средств от частных инвесторов является приобретение квартиры по договору участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).

Такой договор заключается непосредственно между застройщиком и физическим лицом.На практике распространена схема, при которой сам застройщик не занимается реализацией своих объектов, а привлекает специализирующиеся на продажах недвижимости агентствах. По отдельному договору с таким агентством может быть установлена комиссия за услуги по оформлению ДДУ.Индивидуальный предприниматель вправе продавать объекты застройщика (ООО) при условии наличия между ними заключенного агентского либо риелторского договора. В этом случае продажа в интересах застройщика (ООО) не будет противоречить законодательству РФ.

Однако договор долевого участия в любом случае должен заключаться исключительно с застройщиком, и оплату по нему должна производиться также на его расчетный счет.Такая практика на рынке имеет место быть. Ничего экстраординарного в данной схеме нет.

Конечно, лучше, когда Вас обслуживают непосредственно в компании застройщика, где менеджеры обладают всеми необходимыми компетенциями и могут сами, не обращаясь к ипотечному брокеру, решить проблему клиента.

То есть собрать полный пакет документов, подать в банк, получить решение и спокойно вывести клиента на сделку.Второй вариант когда за данным ИП скрывается менеджер по продажам объекта, которого оформили в виде ИП для упрощения налогообложения. То есть штатные менеджеры по продажам выведены на эту схему, чтобы оптимизировать налоговые отчисления.

В этом случае они платят не 13%, а 6%.Наконец, это может быть банальный случай, когда данное ИП является ипотечным брокером, который за свои услуги (одобрение человека на ипотечный кредит в ряде банков) берет 3% комиссии. Такое практикуется, когда собственные менеджеры застройщика не обладают должной квалификацией. По этой причине может привлекаться ИП для выполнения необходимых функций.При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы.

Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия.

Реализация на таком основании законна.Необходимо понимать, на основании какого договора ИП требует уплаты 3% задатка и какова процедура возврата в случае, если одобрение кредита не будет получено. Также нужно обратить внимание, на чей расчетный счет будут перечислены денежные средства дольщика и ипотечные средства.Для ответа на вопрос о том, является ли такая схема нормальной, необходимо установить правовое основание реализации индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) квартир в строящемся доме.

А именно продает ли ИП квартиры в новостройке от своего имени или от имени и по поручению застройщика на основании подписанного между ними договора. Или же индивидуальный предприниматель является правообладателем квартир в строящемся доме на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ИП и застройщиком и зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.Если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме с привлечением ипотечных средств банка, то, выбирая квартиру в жилом комплексе, необходимо убедиться, что данный жилой комплекс аккредитован выбранным Вами банком. Если жилой комплекс не прошел аккредитацию, то Вы не сможете приобрести там квартиру с помощью ипотечных средств данного банка.